Земельный вопрос · Словарь терминов

Словарь терминов земельного права

Виктор Наделов

Больше 90 понятий из земельного, градостроительного и налогового законодательства — простым языком, без пересказа статей кодексов. Собран из всей серии практических гайдов «Земельный вопрос»: у каждого термина, где это уместно, указано, в каком гайде серии он разобран подробно.

Как пользоваться словарём. Термины расположены по алфавиту. Короткая навигация по буквам — ниже, она же наверху при прокрутке. Если термин — часть более широкой темы (например, ВРИ или категория земель), в конце определения указан гайд серии, где эта тема разобрана целиком, с процедурами и актуальными цифрами.

А Б В Г Д Е З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ч Ш Э

А

Аванс: Простая предоплата в счёт будущей сделки без штрафной функции — при отказе от сделки любой из сторон подлежит возврату полностью, в отличие от задатка.
Аккредитация на площадке: Регистрация участника на электронной торговой площадке с подтверждением личности или полномочий, необходимая для подачи заявок на торги.
Аккредитив: Форма безналичного расчёта через банк, при которой деньги покупателя резервируются и переводятся продавцу только после подтверждения регистрации перехода права, — снижает риск обеих сторон по сравнению с расчётом наличными.
Арбитражный управляющий: Лицо, назначаемое судом для ведения процедуры банкротства должника, в том числе с правом оспаривать сделки должника, совершённые до банкротства.→ подробно в гайде «Юридическая проверка земельного участка перед покупкой»
Аукцион, признанный несостоявшимся: Исход торгов при отсутствии заявок, отказе всем заявителям или наличии только одного допущенного участника — договор в этом случае заключается по начальной цене без торга.→ подробно в гайде «Участие в земельных торгах»

Б

Безвозмездное пользование: Право использовать участок без арендной платы и без права собственности — одна из форм предоставления государственной и муниципальной земли наряду с арендой и собственностью.
Береговая полоса общего пользования: Полоса вдоль большинства водоёмов (обычно 20 метров, 5 метров для малых рек и каналов), на которой запрещено ограничивать свободный доступ граждан — действует независимо от категории и вида разрешённого использования соседнего участка.

В

Водоохранная зона: Территория вдоль водного объекта с особым режимом хозяйственной деятельности, направленным на предотвращение его загрязнения; строительство в ней не запрещено полностью, но требует очистных сооружений.
Возмещение потерь сельскохозяйственного производства: Компенсационный платёж государству за выбытие продуктивной земли из сельскохозяйственного оборота — обычно самая крупная статья расходов при переводе сельхозземли в другую категорию.→ подробно в гайде «Смена категории земли и ВРИ»
ВРИ (вид разрешённого использования): Конкретизирует в рамках категории земель, что именно можно делать на участке — строить дом, вести подсобное хозяйство, заниматься производством. Бывает основным, вспомогательным и условно разрешённым.→ подробно в гайде «Смена категории земли и ВРИ»
Выморочное имущество: Имущество умершего, у которого нет наследников ни по закону, ни по завещанию, — переходит в собственность государства или муниципалитета.→ подробно в гайде «Наследование земельного участка»
Выписка из ЕГРН: Официальный документ со сведениями реестра о конкретном участке. Выписка об основных характеристиках и правах показывает категорию, ВРИ, обременения и собственника; выписка о переходе прав — историю сделок с участком.

Г

Гаражная амнистия: Упрощённый бесплатный порядок оформления в собственность гаража и земли под ним по закону № 79-ФЗ, рассчитанный на объекты без полного пакета документов.→ подробно в гайде «Гаражная амнистия»
Генеральная доверенность: Доверенность с широким кругом полномочий, часто используемая для представления интересов собственника на сделках с землёй, — самый частый источник рисков при покупке не напрямую у собственника.
Генеральный план: Основной документ территориального планирования муниципалитета, определяющий, в частности, функциональные зоны развития территории и перспективные границы населённого пункта.
ГИС Торги (torgi.gov.ru): Государственная информационная система — официальный портал для публикации извещений о торгах государственным и муниципальным имуществом, включая землю.→ подробно в гайде «Участие в земельных торгах»
Государственный земельный надзор: Контроль за соблюдением земельного законодательства, осуществляемый Росреестром, — по его итогам, в частности, фиксируются признаки неиспользования сельхозучастка.
ГПЗУ (градостроительный план земельного участка): Документ, определяющий предельные параметры разрешённого строительства на конкретном участке — отступы, высоту, процент застройки — на основании ПЗЗ и территориальной зоны.
Градостроительный регламент: Таблица предельных параметров застройки для конкретной территориальной зоны — минимальный отступ построек от границы, максимальная высота, максимальный процент застройки площади участка.
ГрК РФ: Градостроительный кодекс РФ — регулирует территориальное планирование, зонирование, строительство и публичные слушания, отдельно от Земельного кодекса.

Д

Дальневосточный гектар: Федеральная программа предоставления гражданам до 1 гектара земли на Дальнем Востоке и в Арктической зоне бесплатно в безвозмездное пользование с правом последующего оформления в собственность или аренду.→ подробно в гайде «Дальневосточный и арктический гектар»
Дачная амнистия: Упрощённый порядок регистрации ранее учтённых участков и отдельных построек без части документов, обычно требуемых по общим правилам.
Догазификация: Программа бесплатного подведения газораспределительной сети до границы участка при выполнении установленных условий — не включает подключение внутри самого участка.
Добросовестный арендатор: Арендатор, использующий участок по целевому назначению без выявленных и неустранённых нарушений земельного законодательства, — условие для льготного выкупа арендованной сельхозземли.→ подробно в гайде «Аренда земли у государства с правом выкупа»
Долевая собственность: Владение участком несколькими лицами одновременно, с указанием доли каждого, — при продаже доли действует преимущественное право покупки остальных сособственников.

Е

ЕГРН: Единый государственный реестр недвижимости — объединённая с 2017 года база данных о правах на недвижимость и её кадастровых характеристиках, основной источник официальных сведений об участке.
ЕСХН: Единый сельскохозяйственный налог — специальный льготный налоговый режим для сельхозтоваропроизводителей, доступный КФХ и другим формам хозяйства.→ подробно в гайде «Оформление КФХ и налоговые льготы»

З

Задаток: Обеспечительный платёж, дисциплинирующий обе стороны сделки: если отказывается покупатель — задаток остаётся у продавца, если отказывается продавец — обязан вернуть его в двойном размере. Отличается от аванса, который возвращается полностью в любом случае.
«Земля просто»: Сервис на платформе НСПД для самостоятельной подготовки схемы расположения участка и подачи заявления на предоставление земли в электронном виде, без обязательного участия кадастрового инженера на первом этапе.
Землеустроительная (кадастровая) экспертиза: Заключение специалиста о характеристиках участка, которое может потребоваться для обоснования спорного или сложного случая — например, ходатайства о переводе категории земли.
ЗК РФ: Земельный кодекс РФ — основной закон, регулирующий права на землю, категории земель, порядок предоставления государственных и муниципальных участков.
ЗОУИТ: Зона с особыми условиями использования территории — общее название для охранных, санитарных, водоохранных и других зон, накладывающих ограничения на использование земли независимо от воли собственника.
ЗУ: Земельный участок — стандартное сокращение, используемое в документах и профессиональной терминологии.

И

Извещение: Обязательная официальная публикация о предстоящем предоставлении участка без торгов или о самих торгах — в первом случае открывает тридцатидневный срок для конкурирующих заявлений.→ подробно в гайде «Как найти свободный участок через НСПД»
ИЖС: Индивидуальное жилищное строительство — вид разрешённого использования, допускающий строительство жилого дома не выше трёх этажей вместе со вспомогательными постройками.
Имущественные права: Отдельная от вещей и недвижимости категория объектов гражданских прав, к которой относится, в частности, право аренды, — облагается налогом по отличным от продажи недвижимости правилам.
Инженерно-геологические изыскания: Исследование грунта, уровня грунтовых вод и других характеристик участка перед проектированием капитального строительства.
Исключительное право на выкуп: Право, принадлежащее конкретному лицу (арендатору, собственнику здания на участке) преимущественно перед всеми прочими потенциальными покупателями.

К

КАС РФ: Кодекс административного судопроизводства РФ — по его правилам подаётся иск об обжаловании отказа или бездействия органа власти, в отличие от обычного гражданского иска.
Кадастровая стоимость: Определённая в ходе государственной кадастровой оценки стоимость участка — база для расчёта земельного налога, арендной платы и выкупной цены; может быть оспорена, если завышена.→ подробно в гайде «Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка»
Категория земель: Общее целевое назначение территории — одна из семи категорий по статье 7 ЗК РФ (земли населённых пунктов, сельхозназначения, промышленности и другие), определяющая самый широкий правовой режим участка.→ подробно в гайде «Смена категории земли и ВРИ»
КоАП РФ: Кодекс РФ об административных правонарушениях — по статье 8.8 предусматривает штраф за использование земли не по целевому назначению.
Конкурсная масса: Всё имущество должника, собираемое в процедуре банкротства для удовлетворения требований кредиторов, — в неё возвращается имущество по сделкам, признанным недействительными.
КФХ: Крестьянское (фермерское) хозяйство — форма ведения сельскохозяйственной деятельности, чаще всего оформляется как ИП главы хозяйства.→ подробно в гайде «Оформление КФХ и налоговые льготы»

Л

Лесная декларация: Документ, определяющий объёмы и виды использования лесного участка на срок до одного года.
ЛПХ: Личное подсобное хозяйство. Приусадебный участок ЛПХ — в границах населённого пункта, допускает жилую застройку. Полевой участок ЛПХ — за границами населённого пункта, только для производства, без права застройки.→ подробно в гайде «ЛПХ: личное подсобное хозяйство от А до Я»

М

Межевание: Комплекс работ по определению и юридическому закреплению границ участка на местности и в ЕГРН.
Межевой план: Итоговый документ кадастровых работ с координатами границ участка и, при необходимости, актом их согласования с соседями.
Многодетная семья: Льготная категория заявителей, для которой федеральный закон прямо устанавливает право на бесплатное однократное предоставление земельного участка (условия — по региональному закону).→ подробно в гайде «Кто и как может получить землю бесплатно от государства»

Н

Наследственная масса: Совокупность имущества, прав и обязанностей умершего, переходящих к наследникам, — включает не только оформленное имущество, но иногда и право завершить незаконченное оформление.
Неосновательное обогащение: Денежная сумма или имущество, полученные без законных оснований, подлежащие возврату по требованию потерпевшей стороны.
НПД (налог на профессиональный доход): Специальный налоговый режим для самозанятых — упрощённая регистрация без открытия ИП, применим к нерегулярному доходу от аренды земли или объектов на ней.
НСПД: Национальная система пространственных данных (nspd.gov.ru) — с конца 2024 года объединяет функции прежней Публичной кадастровой карты и остальных пространственных сервисов Росреестра.

О

Обременение: Право или ограничение в пользу третьего лица (ипотека, арест, аренда, сервитут), сохраняющееся при смене собственника участка.
Организатор торгов: Уполномоченный орган или привлечённая им организация, которая готовит извещение, принимает заявки и проводит аукцион.
Освоение участка: Обязательное условие программы дальневосточного и арктического гектара — использование участка по заявленной цели в установленный срок, без которого право на дальнейшее оформление не возникает.
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья: Категория угодий с особым режимом защиты, перевод которых в другую категорию земель практически запрещён законом.

П

Первичная переработка: Минимальная обработка сельхозсырья (обмолот, очистка, сушка, забой), не меняющая его товарную суть, — засчитывается в льготную долю дохода для ЕСХН в отличие от более глубокой переработки.
Переуступка (перенаём): Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды другому лицу с полным выходом прежнего арендатора из отношений с арендодателем — в отличие от субаренды.→ подробно в гайде «Переуступка прав аренды и перепродажа»
ПЗЗ: Правила землепользования и застройки — муниципальный документ, устанавливающий территориальные зоны и допустимые для них виды разрешённого использования, а также градостроительные регламенты.→ подробно в гайде «Категория земель и территориальная зона»
Подозрительная сделка: Сделка должника, которую арбитражный управляющий вправе оспорить в деле о банкротстве, если она совершена по заниженной цене или с целью причинить вред кредиторам, — оспаривание возможно даже через 1-3 года после сделки.
Пожизненное наследуемое владение: Устаревшая, но всё ещё встречающаяся форма права на землю, при которой участок нельзя продать, но можно передать по наследству.
Порубочный билет: Разрешительный документ на вырубку, обрезку или пересадку зелёных насаждений, порядок выдачи которого устанавливается муниципальными актами.
Постоянное (бессрочное) пользование: Форма права на землю без ограничения по сроку и без права распоряжения (продать, подарить) — сегодня предоставляется только отдельным категориям учреждений, но встречается у частных лиц как унаследованное с советских времён право.
Предварительное согласование предоставления участка: Решение уполномоченного органа, дающее право на дальнейшее оформление земли без торгов при отсутствии конкурирующих заявителей.→ подробно в гайде «Как найти свободный участок через НСПД»
Преимущественное право покупки доли: Право остальных сособственников выкупить продаваемую долю на тех же условиях раньше постороннего покупателя — сделка без соблюдения этого порядка уязвима для оспаривания три месяца.
Приаэродромная территория: Зона вокруг аэропорта, устанавливающая ограничения по высоте построек и иногда требующая согласования с оператором аэродрома.
Приведение в соответствие: Устранение нарушений самовольной постройки без её полного сноса.
Приостановка: Временная пауза в кадастровом учёте или регистрации до устранения указанной регистратором причины, в отличие от окончательного отказа.
Публичная кадастровая карта: Прежнее название общедоступного картографического сервиса Росреестра, с конца 2024 года функционально объединённого с НСПД.
Публичные слушания: Процедура учёта общественного мнения при принятии градостроительных решений — например, при условно разрешённом виде использования участка. Итоговое решение не голосование, а обсуждение с рекомендательным заключением.→ подробно в гайде «Смена категории земли и ВРИ»
Публичный сервитут: Сервитут, устанавливаемый решением уполномоченного органа в интересах государства, муниципалитета или неопределённого круга лиц — не требует согласия собственника, в отличие от частного сервитута.
Профессиональный налоговый вычет: Уменьшение облагаемого дохода на документально подтверждённые расходы, применимое к доходу от передачи имущественных прав — в отличие от имущественного вычета для сделок с самой недвижимостью.

Р

Ранее учтённый участок: Участок, внесённый в реестр до появления современной системы координатного описания границ, обычно без точных координат.
Реестр недобросовестных участников: Федеральный реестр, ведущийся ФАС России, куда на два года вносятся сведения о победителях торгов, уклонившихся от заключения договора.
Реестр нотариальных доверенностей: Официальный сервис Федеральной нотариальной палаты (reestr-dover.ru), позволяющий проверить, действует ли конкретная доверенность или уже отозвана.
Реестровая (кадастровая) ошибка: Неточность в сведениях ЕГРН о границах участка, возникшая при подготовке межевого плана, — чаще всего проявляется как наложение границ с соседним участком.
Резервирование земель: Временное (обычно до трёх лет) ограничение прав на землю в пользу государственных или муниципальных нужд — под будущую дорогу, инфраструктуру, регистрируется в ЕГРН.
Реституция: Возврат сторон сделки, признанной недействительной, в первоначальное положение — при банкротстве продавца участок возвращается в конкурсную массу, а покупатель получает лишь право требования долга.

С

Самовольная постройка: Объект, возведённый без необходимых разрешений, согласований или с существенным нарушением норм, — по общему правилу не признаётся собственностью построившего его лица.
Санитарно-защитная зона (СЗЗ): Зона вокруг объекта с вредным воздействием на окружающую среду, в границах которой ограничено или запрещено размещение жилой застройки.
Сельскохозяйственные угодья: Пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под многолетними насаждениями — наиболее ценная и защищённая часть земель сельскохозяйственного назначения.
Сельскохозяйственный товаропроизводитель: Лицо, производящее, перерабатывающее и реализующее сельхозпродукцию, с долей такого дохода не менее 70% — статус, дающий право на ЕСХН.
Сервитут: Право ограниченного пользования чужим участком, чаще всего для прохода или проезда, — не лишает собственника прав владения и распоряжения участком.
СНТ / ДНП: Садоводческое некоммерческое товарищество / дачное некоммерческое партнёрство — форма объединения собственников садовых и дачных участков.→ подробно в гайде «СНТ: от членской книжки до полноценной собственности»
Соглашение о создании КФХ: Документ, определяющий права, обязанности и доли членов хозяйства при его создании несколькими лицами.
СРЗУ (схема расположения земельного участка): Документ, определяющий будущие границы участка на неразмежёванной территории, — основа для постановки на кадастровый учёт до полноценного межевания.→ подробно в гайде «СРЗУ без отказа»
Субаренда: Передача участка во временное пользование третьему лицу при сохранении ответственности первоначального арендатора перед арендодателем — в отличие от переуступки.

Т

Такса за незаконную рубку: Утверждённая Правительством РФ методика расчёта ущерба лесному хозяйству, зависящая от породы, диаметра дерева и категории защитности леса.
Территориальная зона: Часть территории муниципалитета, для которой ПЗЗ устанавливают единый набор допустимых видов разрешённого использования и градостроительный регламент, — не то же самое, что категория земель.→ подробно в гайде «Категория земель и территориальная зона»
Технические условия (ТУ): Документ сетевой или ресурсоснабжающей организации, определяющий точку подключения, необходимые параметры и предварительную стоимость присоединения участка к инженерным сетям.
Технический план: Документ, который готовит кадастровый инженер по результатам обследования объекта (дома, гаража) для внесения его в ЕГРН как объекта недвижимости — не то же самое, что старый технический паспорт БТИ.

У

Уведомительный порядок строительства: Действующий с 2018 года порядок для ИЖС и садовых домов, заменивший разрешение на строительство уведомлением о начале и окончании работ.
Уполномоченный орган: Местная администрация или региональное министерство имущественных отношений, в чьём ведении находится конкретный земельный участок и кто принимает решения по заявлениям.
Условно разрешённый вид использования: ВРИ, требующий отдельного разрешения через публичные слушания или общественные обсуждения, — в отличие от основного или вспомогательного, которые выбираются самостоятельно без согласований.
Участник СВО: Льготная категория, для которой право на землю действует на трёх разных уровнях сразу — узкое федеральное для награждённых, региональные программы для остальных.→ подробно в гайде «Кто и как может получить землю бесплатно от государства»

Ф

Фиксированный страховой взнос: Обязательный ежегодный платёж главы КФХ за себя и за каждого члена хозяйства, не зависящий от фактического дохода.

Х

Ходатайство о переводе: Официальное обращение к уполномоченному органу с просьбой перевести землю в другую категорию — основной документ процедуры по 172-ФЗ.

Ч

Членская книжка: Документ, подтверждающий членство в садоводческом или гаражном кооперативе и историю уплаты взносов, — не заменяет и не подтверждает право собственности на землю или объект.

Ш

Шаг аукциона: Величина повышения цены на каждом раунде торгов, устанавливается организатором в пределах 3% начальной цены.

Э

Электронная площадка: Специализированный интернет-ресурс, на котором фактически проходят подача заявок, внесение задатка и сами торги по продаже или аренде государственной и муниципальной земли.

Не нашли термин или нужна процедура целиком, а не только определение? Каждый из более чем 90 понятий этого словаря разобран подробно — с актуальными сроками, суммами и пошаговым порядком действий — в одном из практических гайдов серии «Земельный вопрос». Ищите отсылку «→ подробно в гайде» рядом с термином или открывайте каталог гайдов целиком.